Vorab, damit es klar ist
Wir sind ein Handwerksbetrieb und keine Rechtsberatung. Was hier steht, ist eine Orientierung anhand veröffentlichter Rechtsprechung. Ob eine bestimmte Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, hängt vom Wortlaut und vom Einzelfall ab. Wenn es um Geld geht, ist eine Beratung beim Mieterverein oder bei einem Fachanwalt gut angelegt und meist günstiger als die strittige Renovierung.
Was Schönheitsreparaturen überhaupt sind
Der Begriff ist gesetzlich definiert, und zwar in § 28 Absatz 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung. Danach umfassen Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Diese Aufzählung ist abschließend, und daraus folgt einiges. Nicht dazu gehören das Abschleifen und Versiegeln von Parkett, der Austausch von Teppichboden, der Außenanstrich von Fenstern, Balkone und Loggien. Und ebenfalls nicht: Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Das ist Schadensersatz und folgt anderen Regeln.
Der Ausgangspunkt ist übrigens umgekehrt, als die meisten denken. Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB trägt der Vermieter die Instandhaltung. Nur wenn er sie wirksam auf den Mieter abgewälzt hat, muss dieser renovieren.
Die Klauseln, die der BGH gekippt hat
| Klauseltyp | Status | Entscheidung |
|---|---|---|
| Starrer Fristenplan | unwirksam | BGH, 23.06.2004, VIII ZR 361/03: Renovierung nach festen Jahren, unabhängig vom tatsächlichen Bedarf |
| Unrenoviert übergeben | unwirksam | BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14: Abwälzung ohne angemessenen Ausgleich geht nicht |
| Quotenabgeltung | unwirksam | BGH, 18.03.2015, VIII ZR 242/13: formularmäßige Kostenquoten generell unwirksam |
| Rückgabe weiß gestrichen | unwirksam | BGH, 14.12.2010, VIII ZR 198/10: Festlegung auf eine einzige Farbe |
| Ausführung nur durch Fachfirma | unwirksam | BGH, 09.06.2010, VIII ZR 294/09: Schönheitsreparaturen verlangen das nicht zwingend |
Entscheidend ist die Rechtsfolge: Eine unwirksame Klausel wird nicht auf ein zulässiges Maß zurechtgestutzt, sie entfällt ersatzlos. Die Pflicht fällt dann vollständig auf den Vermieter zurück. Einen Mittelweg, bei dem anteilig gestrichen werden müsste, sieht das Gesetz für diesen Fall nicht vor. Ob die konkrete Klausel unwirksam ist, entscheidet aber immer ihr Wortlaut.
Der wichtigste Fall: unrenoviert eingezogen
Wenn Sie eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung übernommen haben und keinen angemessenen Ausgleich dafür bekommen haben, ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam. In dem Fall, den der BGH 2015 entschieden hat, war die Miete für die erste Oktoberhälfte erlassen worden, weil drei Zimmer noch Streicharbeiten brauchten. Das reichte den Gerichten nicht als angemessener Ausgleich. Eine feste Grenze, ab welchem Nachlass es reicht, gibt es aber nicht, das entscheidet der Einzelfall.
Der Bundesgerichtshof hat 2020 eine Folgefrage geklärt, die praktisch wichtig ist (Urteile vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Ist die Wohnung inzwischen deutlich schlechter als bei Einzug, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass renoviert wird. Weil er dadurch aber einen besseren Zustand bekäme als den, den er ursprünglich gemietet hat, muss er sich an den Kosten beteiligen, in der Regel zur Hälfte.
Was sich 2024 geändert hat, und warum es Sie betrifft
Mit Beschluss vom 30.01.2024, Aktenzeichen VIII ZB 43/23, hat der BGH klargestellt: Wer sich darauf beruft, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, muss das auch beweisen. Die Beweislast liegt beim Mieter. Praktisch heißt das: Fotografieren Sie am Tag des Einzugs jeden Raum, mit Datum, und lassen Sie den Zustand ins Übergabeprotokoll schreiben. Dieser kurze Aufwand ist Jahre später der Unterschied zwischen einem Anspruch und einer Behauptung.
Was Sie auch ohne Renovierungspflicht schulden
Selbst wenn Sie nicht streichen müssen, gilt eine Grundpflicht. Die Wohnung ist besenrein zurückzugeben, und der BGH hat dazu 2006 entschieden (VIII ZR 124/05), dass darunter nur die Beseitigung grober Verschmutzungen zu verstehen ist. Fegen oder saugen, Müll und zurückgelassene Gegenstände entfernen, Klebereste ab. Fensterputzen und eine Grundreinigung von Bad und Küche gehören nach dieser Linie nicht dazu.
Bei Dübellöchern ist die Ausgangslage mieterfreundlich: Bohren und Dübeln gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, das hat der BGH bereits 1993 entschieden (Rechtsentscheid vom 20.01.1993, VIII ARZ 10/92). Sind Sie wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, gehört das fachgerechte Verschließen zur Renovierung. Sind Sie es nicht, müssen Sie im Grundsatz nur die Dübel ziehen. Zur zulässigen Anzahl gibt es nur Instanzrechtsprechung und keinen bundesweiten Maßstab.
Beim Fliesenspiegel ist die Grundfrage geklärt: Derselbe Rechtsentscheid von 1993 nennt ausdrücklich auch das Anbohren von Fliesen in Bad und Küche als vertragsgemäßen Gebrauch. Uneinheitlich ist nur, wo das Übermaß beginnt und wer beschädigte Fliesen ersetzt, dazu gibt es Instanzentscheidungen in beide Richtungen. Die Praxisregel lautet: in die Fuge bohren, wo es geht. Wer durch die Fliese bohrt, obwohl die Fuge möglich gewesen wäre, steht deutlich schlechter da.
Und schließlich: Schäden sind etwas anderes als Abnutzung. Ein Brandloch im Boden, ein herausgerissener Türgriff, ein Wasserschaden durch eine offene Waschmaschine, das sind Schadensersatzfälle und fallen nicht unter Schönheitsreparaturen.
Der Rundgang und das Protokoll
Das Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber wenn beide es unterschreiben, ist es regelmäßig bindend. Und zwar in beide Richtungen: für die aufgeführten Mängel und für das Fehlen der nicht aufgeführten. Ein vorbehaltlos unterschriebenes Protokoll kann spätere Schadensersatzansprüche des Vermieters ausschließen. Umgekehrt heißt das für Sie: Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht geprüft haben, und lassen Sie strittige Punkte ausdrücklich als strittig hineinschreiben.
Hinein gehören: Datum und Uhrzeit, alle Anwesenden, sämtliche Zählerstände, die Zahl der übergebenen Schlüssel, eine raumweise Zustandsbeschreibung, alle Mängel und Schäden, offene Vereinbarungen mit Frist, Ihre neue Anschrift und beide Unterschriften. Machen Sie Fotos und vermerken Sie im Protokoll, dass Fotos gemacht wurden.
Die Kaution
Eine gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht. Der BGH spricht von einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist. In der Praxis werden drei bis sechs Monate als angemessen angesehen, das ist eine Orientierung und keine feste Grenze. Für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung darf ein angemessener Teilbetrag länger einbehalten werden.
Eine Frist gibt es dagegen für Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Wohnung: Sie verjähren nach § 548 Absatz 1 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe.
Wenn doch renoviert werden muss
Manchmal ist die Klausel wirksam, manchmal ist die Wohnung schlicht so, dass renoviert werden soll, und manchmal geht es einfach um den Termin. Wir machen Wohnungen in Leipzig für die Übergabe fertig: Wände und Decken tapezieren und streichen im Rahmen der Renovierung, kleine Reparaturen, Boden aufnehmen oder erneuern, besenrein übergeben. Was dazugehört, steht unter Renovierung und Instandsetzung und Wände und Decken.
Das Wichtigste in Kürze
- Ohne wirksame Klausel schuldet der Vermieter die Schönheitsreparaturen, nicht Sie.
- Starre Fristenpläne und Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam.
- Wer unrenoviert übernommen und keinen Ausgleich bekommen hat, ist nach der BGH-Linie regelmäßig nicht zur Renovierung verpflichtet. Maßgeblich bleibt der Einzelfall.
- Seit 2024 müssen Sie diesen Zustand beweisen, also beim Einzug fotografieren.
- Besenrein bedeutet grobe Verschmutzungen weg, nicht Grundreinigung.
- Im Protokoll nichts unterschreiben, was Sie nicht geprüft haben.
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